Introduction au droit allemand relative à la protection des 
acquéreurs de l´utilisation à temps partiel des biens immobiliers

par Dr. Götz-Sebastian Hök, avocat à Berlin

 
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Sous l´appellation "multipropriété", "time-sharing" et "Teilzeitwohnrechte" le temps partagé a connu un développement significatif. Entre 1980 et 1994, le nombre de détenteurs d´une période de jouissance a augmenté de 24 % par an et fin 1994, on comptait dans le monde environ 4150 résidences en temps partagé, dont environ 1200 en Europe. Cela signifie l´importance de la directive 94/47/CE du Parlament européen et du Conseil de l´Union européenne concernant la protection des acquéreurs pour certains aspects des contrats portant sur l´acquisition d´un droit à temps partiel de biens immobiliers.

Malgré tout effort les cadres juridiques du temps partagé sur les immeubles sont extrêmement variés (Sizaire, Immeubles à temps partagé: Protection indifférenciée des acquéreurs, JCP E 1999, 454). Il y a le club-trustee anglo-saxon où la propriété de l´immeuble est transférée à titre fiduciaire à la société trustee qui organise la gestion de l´immeuble et des droits d´occupations. Ensuite il y a le système belge où la législation permet une organisation sur la durée de l´indivision, qui en effet ressemble à un droit réel. En Italie, en Espagne et au Portugal le droit réel est également utilisé, tandis qu´en France le législateur a cherché à donner un cadre juridique spécifique à la formule par la loi n° 86-16 du 6 janvier 1986, sous forme d´attribution aux associés d´une société immobilière de locaux bien déterminés pour des périodes répétitives chaque année. La loi n° 96-566 du 8 juillet 1998 oprte transposition en droit francais de la directive 94/47/CE du Parlement européen et du Conseil de l´Union européenne. Elle règlemente en effet dans un but de protection du consommateur, la formation du contrat passé entre un professionel et un consommateur dans le domaine connu, en France, sous la dénommation, juridiquement fallicieuse, de multipropriété (Bourges JCP E 1998, 1229).

En Allemagne la loi du 20 décembre 1996 (BGBl 1996 I, p. 2154) sur la cession de droits d´usage à temps partiel a porté transposition en droit allemand la directive 94/47/CE du Parlament européen et du Conseil de l´Union européenne concernant la protection des acquéreurs pour certains aspects des contrats portant sur l´acquisition d´un droit à temps partiel de biens immobiliers.

§ 1 I, II Teilzeit-Wohnrechtegesetz prévoit que la loi sera applicable à tout contrat, par lequel un vendeur confère à un acquéreur la jouissance d´un bien immobilier à usage d´habitation, par pe´riodes déterminées ou déterminables, pour au moins trios années. La loi précise que ce droit, prévu à § 1 I Teilzeit-Wohnrechtegesetz, peut être fondé soit sur un droit réel soit sur un autre droit, respectivement en qualité de membre d´une association ou en qualité de part sociale.

La formule la plus répandue, en Allemagne, est celle de la société par actions propriétaire de l´immeuble qui le gère et verse sous la forme de points correspondants à un droit d´utilisation pour un appartement et une période indentifiés.

Le contrat doit être consigner par acte écrite (§ 3 TzWrG). Le principe est que le contrat doit être rédigé en allemand lorsque le bénéficiare réside en Allemange. Mais dès que le bénéficiare réside dans un état qui est membre de l´Union européenne, il faut que le contrat soit rédigé dans la langue de cet état-là, ou à son choix, dans la langue de l´état dont il ressort.

Les mentions devant figurer dans le contrat sont, en principe, précisées à § 4 TzWrG. Par exemple il est indiqué que si l´immeuble sur lequel porte les droits d´utulisation est en construction, le contrat doit comporter les indications essentielles relatives notamment aux délais d´exécution des travaux et aux garanties d´achèvement ou de remboursement en cas de non-achèvement. Le consommateur peut librement se rétracter durant 10 jours. Pendant ce delai, le contrat ne vaut pas.

§ 8 TzWrG prévoit (en tout court) que la loi du 20 décembre 1996 sera applicable, quelle qu´en soit la loi applicable, que si l´immeuble est situé sur le territoire d´un état membre de l´Union européenne ou que si le contrat a été conclu suite à une publicité du vendeur dans un état membre de l´Union.