Le droit de la copropriété allemand

par avocat Dr. Götz-Sebastian Hök,Berlin

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Le droit de la copropriété allemand est régi par la loi du 15 mars 1951 (BGBl 1951 I, p. 175), dénommé Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Selon § 1 I WEG la copropriété contient une partie d´un bâtiment réservé à l´usage exclusif d´un copropriétaire déterminé (Sondereigentum) et des parties des bâtiments et des terrains affectés à l´usage ou à l´utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d´entre eux (Gemeinschaftseigentum). Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque propriétaire. La copropriété se constitue soit par une simple déclaration de division du propriétaire (§ 8 WEG) soit par un règlement conventionnel de copropriété (§ 3 WEG). Cette déclaration et le règlement de la copropriété ne sont valides qu´à condition d´être constatés par notaire dans un acte authentique (§ 4 WEG). La déclaration ou le règlement conventionnel de copropriété déterminent la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance et les règles relatives à l´administration des parties communes. Chaque copropriété sera inscrit individuellement dans le livre foncier (§ 7 WEG). La vente d´une copropriété suit les règles du BGB. Dans le cas d´un immeuble construit par une société immobilière d´attribution, le consommateur sera protégé par les règles de la Makler- und Bauträgerverordnung. Pour résumer ces règles prévoient que le prix d´achat n´est pas à payer jusqu´à ce que le bâtiment soit construit. Le transfert de propriété découle du contrat réel (Auflassung) accompagné d´un acte d´exécution qui consiste en l´insciption du transfert du droit dans le livre foncier. Dès que les copropriétaries sont inscrits dans le livre foncier, ils sont tenus de participer aux charges proportionellement à leurs quote-parts dans les parties communes (§ 16 II WEG). Chaque copropriétaire dispose d´un nombre de voix correspondant à sa quote-part dans les parties communes. Les décisions de l´assemblée générale sont prises à la majorité des voix des copropriétaires présents ou représentés (§ 21 III WEG), s´il n´en est autrement ordonné par la loi. Les décisions concernant p.ex. les traveaux comportant transformation, addition ou amélioration du bâtiment requièrent l´unanimité des voix de tous les copropriétaires (§ 22 WEG). La déclaration de division ou le règlement conventionnel de copropriété ne peuvent pas être changés à condition que les copropriétaires y consentent unaniment. La création d´un syndic est obligatoire (§ 20 II WEG). Le syndic représente les copropriétaires. La durée des fonctions du syndic ne peut en principe excéder cinq ans. A la fin d´une période l´assemblée doit désigner un autre syndic ou renouveler le mandat du syndic en place.