Einführung in das Wohnungs- und Gewerberaummietrecht

Von Rechtsanwalt Dr. Götz-Sebastian Hök, Berlin
Lehrbeauftragter an der FHTW, Berlin

Das Mietrecht hat große Bedeutung. Zum einen regelt es objektiv das Verhältnis zwischen Mieter und Vermieter. Zum anderen schützt es den Mieter gegen soziale Härten. Für den Vermieter gestaltet das Mietrecht die Renditeerwartungen. Das Mietrecht bildet den Bewertungsrahmen bei der Ermittlung des Verkehrswertes, des Ertragswertes und des Beleihungswertes. Grundkenntnisse des Mietrechts schützen vor Fehlentscheidungen beim Kauf einer Immobilie und beim Abschluß von Mietverträgen.

Das deutsche Mietrecht ist traditionell in den §§ 535 ff. BGB angesiedelt; ergänzend kommen die Vorschriften des Allgemeinen Teils des Bürgerlichen Gesetzbuches zur Anwendung. Daneben existieren aber eine Reihe von Sondergesetzen, wie das Miethöhegesetz (MHG), das Gesetz zur Überleitung preisgebundenen Wohnraums im Beitrittsgebiet in das allgemeine Miethöherecht-Mietenüberleitungsgesetz (MÜG), das Gesetz zur Regelung allgemeiner Geschäftsbedingungen, die II. Berechnungsverordnung (Verordnung über wohnungswirtschaftliche Berechnungen) und andere Vorschriften mehr. Nahm das Mietrecht ursprünglich streng an der wirtschaftsliberalen Ausrichtung des BGB teil, so änderte es doch recht bald seinen Charakter hin zu einem Schutzrecht für den Mieter. Deutliche Ausprägungen dieser Tendenzen sind das Kündigungsschutzrecht im Wohnraummietrecht und die besondere Regelung der Mietanpassung.

In der Entwicklung des Wohnraummietrechts stellte der 1. 7. 1963 einen Wendepunkt dar. Damals wurden in den sogenannten «Weißen Kreisen» die Mieten stufenweise freigegeben (Gesetz über den Abbau der Wohnungszwangswirtschaft und über ein soziales Mietrecht vom 23. 6. 1960). In der Folgezeit kam es zu erheblichen Mieterhöhungen und Kündigungen zum Zwecke der Mieterhöhung.

Das 1. Wohnraumkündigungsschutzgesetz vom 25. 11. 1971 führte das Zustimmungsverfahren hinsichtlich einer Erhöhung des Mietzinses und das vereinfachte Umlageverfahren hinsichtlich einer Erhöhung der Betriebskosten ein. Die Änderungskündigung wurde ausgeschlossen. Die Geltungsdauer des Gesetzes war bis zum 31. 12. 1974 befristet.

Das 2. Wohnraumkündigungsschutzgesetz trat am 1. 1. 1975 in Kraft. Das Gesetz übernahm die Kündigungsschutzvorschriften des 1. WKSchG als Dauerrecht in das BGB.

Das 2. WKSchG wurde erneut durch das Gesetz zur Erhöhung des Angebots an Mietwohnungen vom 20. 12. 1982 geändert. Weitere Änderungen folgten durch Anlage I Kapitel XIV Abschnitt II Nr. 7 des Einigungsvertrages vom 23. 9. 1990 und durch das Gesetz zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnungssituation im Lande Berlin vom 14. 7. 1987.

II. Zustandekommen des Vertrages

1. Angebot und Annahme

Der Mietvertrag kommt durch sich deckende Willenserklärungen zustande, die als Angebot und Annahme bezeichnet werden. Grundsätzlich können sich die Parteien formlos einigen. Mietverträge können aus nur "ein paar Zeilen" bestehen oder mündlich abgeschlossen werden. Voraussetzung für einen wirksamen Mietvertrag ist lediglich, daß Einigkeit darüber besteht, wer Mieter und wer Vermieter ist, welche Wohnung vermietet wird, zu welchem Preis und wann das Mietverhältnis beginnen soll.

Die Schriftform hat allerdings im Wohnraummietrecht eine besondere Bedeutung. Dies gilt sowohl für die gesetzliche als auch für die gewillkürte Schriftform. Das Gesetz erfordert die Schriftform z. B. in §§ 552 a, 556 a, 564 a, 564 c, 566 BGB, 10 WoBindG, 3 bis 7 MHG, in § 2 MHG für die Erklärung des Vermieters.

In den meisten Wohnraumietverträgen ist mit im einzelnen abweichenden Formulierungen festgelegt, daß mündliche Nebenabreden nicht bestehen und daß Änderungen oder Ergänzungen des Vertrages der Schriftform bedürfen.

Nach § 125 BGB ist ein Rechtsgeschäft, welches der durch Gesetz vorgeschriebenen Form ermangelt, nichtig. Der Mangel der durch Rechtsgeschäft bestimmten Form hat im Zweifel gleichfalls Nichtigkeit zur Folge.

2. Gestaltung von Mietverträgen

Mietverträge sind Formularverträge. Nur ganz selten werden Mietverträge Klausel für Klausel ausverhandelt. Formularverträge unterliegen der Inhaltskontrolle nach den Vorschriften des Gesetzes zur Regelung Allgemeiner Geschäftsbedingungen (AGBG). Es hat sich insoweit eine kasuistische Rechtslage entwickelt. In Formularmietverträgen sind u.a.:

a. Wirksam

•  Pflicht des Mieters zur Mietvorauszahlung 

•  Pflicht des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen 

•  Beteiligung des Mieters an Kleinreparaturen, wenn Jahreshöchstgrenze festgelegt ist 

•  Ausschluß des Konkurrenzschutzes des Gewerbemieters

b. Unwirksam

• Belastung des Mieters mit Verwalterpauschale 

• Totales Verbot der Tierhaltung

• Pflicht des Mieters zur Mietvorauszahlung mit Aufrechnungsverbot bei Mängeln 

• Pflicht bei Mietende Dübellöcher zu beseitigen 

• Pflicht bei Mietende Teppichboden zu reinigen

3. Mietvertragstypen

Aus der Vielzahl der Formularverträge lassen sich bestimmte Formen beschreiben und charakterisieren. Formularmietverträge sind vorgedruckte Vertragstexte, die insbesondere von Verlagen, Haus- und Grundbesitzervereinen oder Maklern herausgegeben werden. Aber auch mehrfach verwendete, standardisierte Eigenverträge gehören zu den Formularmietverträgen, der Inhaltskontrolle durch das AGBG unterliegen. Rechte und Pflichten der Vertragspartner werden in diesen Standardmustern auf vielen Seiten aufgelistet. Häufig sind die Vertragsklauseln überflüssig, allenfalls haben sie moralischen Wert. Nicht jede Vertragsklausel ist wirksam. Leitet der Parteien Ansprüche aus einem Formularmietvertrag ab, kann die einschlägige Klausel gerichtlich überprüft werden. Mit Hilfe von Formularmietverträgen können z.B. unbefristete Verträge, Zeitmietverträge, Staffel- oder Indexmietverträge abgeschlossen werden.

Der unbefristete Mietvertrag ist der Standard. Er wird mündlich oder schriftlich, meist als Formularmietvertrag abgeschlossen. Das Mietverhältnis läuft auf unbestimmte Zeit. Ein Vertragsende ist nicht vorgesehen. Für Mieter und Vermieter gelten die gleichen Kündigungsfristen - je nach Wohndauer zwischen 3 und 12 Monaten. Will der Vermieter kündigen, braucht er einen gesetzlich anerkannten Kündigungsgrund, zum Beispiel Eigenbedarf. Nachteil der unbefristeten Mietverträge ist, daß bei kleineren oder Privatvermietern die Eigenbedarfskündigung drohen kann, daß insbesondere bei "Einliegerwohnungen" in Zwei- oder ausgebauten Drei-Familienhäusern, in denen der Vermieter mitwohnt, geringer Kündigungsschutz besteht. Mieterhöhungen sind nach § 2 MHG bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich. 

Beim Zeitmietvertrag wird das Vertrags- und Mietende von vornherein festgelegt. Während der Laufzeit des Vertrages können Vermieter oder Mieter nicht ordentlich kündigen. Es bleibt ihnen lediglich das Recht zur Kündigung aus wichtigem Grund (etwa im Falle des Verzuges mit der Zahlung des Mietzinses in Höhe von mehr als zwei Monatsmieten, im Falle von Gesundheitsgefährdungen etc. Am Ende der vorgesehenen Vertragszeit kann der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen. Erhält der Vermieter zwei Monate vor Ablauf des Mietverhältnisses dieses Fortsetzungsverlangen, kann er das Vertragsverhältnis nur beenden, wenn er einen Kündigungsgrund hat, zum Beispiel Eigenbedarf. 

Eigenümer können die Fortsetzung des Mietverhältnisses in solchen Fällen nur verhindern, wenn schon bei Vertragsabschluß im Mietvertrag vereinbart ist, daß nach der Vertragszeit der Vermieter die Wohnung selbst benötigen wird oder umfangreiche Umbau- oder Abrißarbeiten vorgesehen sind, so daß der Mieter nicht mehr wohnen bleiben kann. Bei diesen qualifizierten Zeitmietverträgen muß der Mieter bei Vertragsende ausziehen.

Zeitmietverträge werden häufig auch als Staffel- oder Indexmietvertrag abgeschlossen. Im Staffelmietvertrag werden nicht nur die Anfangsmiete, sondern auch die zukünftigen jährlichen Mietsteigerungen festgelegt. Die jeweilige Endsumme oder der jährliche Erhöhungsbetrag muß im Vertrag stehen. Staffelmietverträge werden normalerweise als Zeitmietverträge vereinbart. Während der Laufzeit des Vertrages kann der Vermieter nicht kündigen. Der Mieter hat ein Sonderkündigungsrecht. Er darf erstmals zum Ablauf des vierten Jahres kündigen; danach immer mit der gesetzlichen Kündigungsfrist.

Beim Indexmietvertrag wird ebenfalls nicht nur die Anfangsmiete festgelegt wird, sondern auch der Modus, wie die Miete in den nächsten Jahren steigen wird. Der Mietpreis wird an einen Preisindex für allgemeine Lebenshaltung des Statistischen Bundesamtes gekoppelt. Fast immer werden Indexmietverträge als Zeitmietverträge auf 10 Jahre abgeschlossen.

Formularmietverträge werden von zahlreichen Verbänden angeboten.

http://www.grundeigentum-verlag.de/sh/index_sh.htm
 
 

 

III. Abgrenzung des Mietvertrages zu anderen Verträgen

1. Pachtvertrag

Auch Pacht ist Gebrauchsüberlassung auf Zeit. Das Pachtverhältnis regelt das BGB in den §§ 581 bis 597 BGB. Die Nähe zum Mietvertrag ergibt sich daraus, daß gemäß § 581 II BGB die Vorschriften über die Miete, soweit in den §§ 582 bis 597 BGB nichts anderes geregelt ist, entsprechend Anwendung finden. Im Unterschied zur Miete kann sich die Pacht aber auf Sachen und Rechte beziehen, außerdem wird dem Pächter nicht nur der Gebrauch, sondern auch die Fruchtziehung überlassen (Palandt/Putzo, Einf. v. § 535 BGB, Rn. 10). Unmittelbare Sachfrüchte sind nach § 99 I BGB die Erzeugnisse der Sache und die sonstige Ausbeute, welche aus der Sache ihrer Bestimmung gemäß gewonnen werden. Gemeint sind alle natürlichen Tier- und Bodenprodukte, wie etwa Eier, Milch, Kälber, Obst, Pflanzen, Bäume. Gleichgestellt ist die sonstige Ausbeute, wie z.B. Sand, Kohle, Mineralwasser. Die Grenze der Fruchtziehung liegt im Verbrauch oder der Vernichtung der Sache. Zu den vermöge eines Rechtsverhältisses zu ziehenden Früchte (§ 99 III BGB), auch mittelbare Früchte genannt, gehören z.B. die Erträge aus verpachteten Miethäusern.

2. Werkvertrag

Mit dem Werkvertrag, §§ 631ff. BGB, übernimmt der Auftragnehmer die Herstellung eines Werkes, also die Herbeiführung eines Erfolges. Verschiedentlich werden Werk- und Mietvertragselemente miteinander kombiniert. Letzteres liegt z.B. bei der Theaterplatzmiete vor.

3. Leihe

Durch die Leihe, § 598 BGB, wird der Verleiher einer Sache verpflichtet, dem Entleiher den Gebrauch der Sache auf Zeit unentgeltlich zu gestatten. Wird in irgendeiner Form oder Größenordnung ein Entgelt vorgesehen, so handelt es sich nie um Leihe (Palandt/Putzo, Einführung vor § 598 BGB Rn. 3).

4. Kauf

Der Kauf, §§ 433ff. BGB, ist auf die entgeltliche endgültige Übertragung des Eigentums gerichtet, während Miete und Pacht lediglich die Gebrauchsüberlassung regeln. Auch insoweit werden Mischformen praktiziert, z.B. der Mietkauf oder Leasingverträge. Hinsichtlich der Anwendung der jeweiligen Vorschriften kommt es darauf an, welcher Vertragszweck überwiegt, die Eigentumsübertragung oder die Gebrauchsüberlassung (Emmerich/Sonnenschein, Mietrecht, Vor §§ 535, 536 BGB Rn. 38).

5. Hausmeisterwohnung

Die Hausmeisterwohnung wird auf der Grundlage eins Arbeits- oder Dienstvertrages vermietet, so daß sich miet- und dienstvertragliche Vertragselemente überlagern.

6. Automatenaufstellungsvertrag

Falls nur ein Platz für die Aufstellung eines Automaten gemietet wird, liegt Mietvertrag vor. Ist der Automatenbetrieb jedoch in einen Gewerbebetrieb in der Weise eingegliedert, daß Gewinnbeteiligung vereinbart ist und der Vermieter sonstige Beteiligungsrechte hat, liegt ein gemischter Vertrag vor, es kommt auf die nähere Vertragsgestaltung an und den überwiegenden Vertragszweck, z.B. Mietvertrag mit Gesellschaftsvertrag kombiniert.

7. Maschinen und Fahrzeuge

Maschinen und Fahrzeuge können mit oder ohne Personal gestellt werden. Beinhaltet die Überlassung das Personal, liegt in der Regel Miete verbunden mit Dienstverschaffungsvertrag vor. Schuldet der Überlasser lediglich die Einweisung des Personals des Mieters, kommen werkvertragliche- oder dienstvertragliche Vertragskomponenten hinzu.

8. Heim- und Hotelverträge

Bei den Hotelverträgen überwiegt der Mietcharakter, während bei Heimverträgen neben der Gebrauchsüberlassung hauptsächlich Leistungen dienstvertraglicher Art geschuldet werden, so daß je nach der Vertragsausgestaltung insgesamt Dienstvertragsrecht zur Anwendung kommen kann.

9. Leasingverträge

Leasingverträge ermöglichen die Nutzung teurer Wirtschaftsgüter ohne erheblichen Kapitaleinsatz und unter Nutzung steuerlicher Vorteile.
Der Leasingvertrag wird allgemein als atypischer Mietvertrag behandelt (Palandt/Putzo, Einf. v. § 535 BGB, Rn. 29). Er unterscheidet sich vom Mietvertrag vor allem dadurch, daß der Leasingnehmer die Gefahr von Mängeln, der Verschlechterung und des Untergangs selbst trägt. Diese bedeutet vor allem, daß der Leasingnehmer auch bei einer von ihm nicht zu vertretenden Verschlechterung oder Vernichtung der Sache zur Zahlung der Leasingraten weiter verpflichtet bleibt, der Leasinggeber ihm aber dafür seine Ansprüche gegen Dritte (z. B. Hersteller oder Lieferanten) überträgt. Die nähere Ausgestaltung von Leasingverträgen erfolgt durch sich stark unterscheidende Allgemeine Geschäftsbedingungen.

Zu den wesentlichen Leasingformen gehören das Operatingleasing - kurze Vertragsdauer und leichte Löslichkeit des Vertrages - und das Finanzierungsleasing - längere, feste Mietzeit, teils mit Verlängerungs- oder Kaufoption (Palandt/ Putzo, Einf. v. § 535 BGB Rn. 30, 31 mit weiteren Beispielen).

Das Immobilienleasing stellt eine besondere Form des Finanzierungsleasing dar. Bei einer langen Vertragslaufzeit (bis zu 30 Jahren) räumt der Leasinggeber als Bauherr dem Leasingnehmer nach Ablauf der Vertragslaufzeit eine vormerkungsgesicherte Kaufoption ein.
 
 

 

IV. Hauptpflichten

Im Kern regelt das Mietrecht unabhängig davon, was Mietgegenstand ist, die Überlassung eines Gegenstandes gegen ein Entgelt, § 535 BGB. Der Vermieter schuldet die Gebrauchsüberlassung, während der Mieter im Gegenzug die Miete entrichtet. Es handelt sich um ein sog Dauerschuldverhältnis, das die Parteien regelmäßig mehr oder weniger langfristig aneinander bindet und teilweise Jahrzehnte überdauert, so daß große Sorgfalt bei der Abfassung angebracht ist.

1. Die Verpflichtung zur Gebrauchsüberlassung beinhaltet die Besitzübergabe des Mietgegenstandes in einem vertragsgemäßen Zustand. Ferner schuldet der Vermieter während der Gebrauchsüberlassung die Erhaltung des Mietgegenstandes, § 536 BGB. Treten Mängel an der Mietsache auf, kann der Mieter die Miete mindern, § 537 BGB. Stellt der Vermieter die Mängel nicht ab, können unter den Voraussetzungen des § 538 BGB auch Schadenersatzpflichten entstehen.

2. Die Verpflichtung zur Mietzahlung aus § 535 S. 2 BGB richtet sich auf den vertraglich vereinbarten Mietzins, der über Modernisierungsmaßnahmen nach § 3 MHG sowie über Mieterhöhungen nach § 2, 4 und 5 MHG angepaßt werden kann. Während das BGB ursprünglich an den ursprünglichen vertraglichen Vereinbarungen festhielt und Änderungen nur im Einvernehmen zuließ, so daß der Vermieter im Falle eines Änderungswunsches gezwungen war, das Mietverhältnis zu beenden, um dem Mieter eine Änderung anbieten zu können, schloß § 1 MHG in Wohnraummietsachen eben dieses Kündigungsrecht zu Zwecken der Mietanpassung aus. Es bleibt erhalten bei der Vermietung von beweglichen Gegenständen und Gewerberaum.
 

Auszug aus dem MHG
§ 1
Die Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum zum Zwecke der Mieterhöhung ist ausgeschlossen. Der Vermieter kann eine Erhöhung des Mietzinses nach Maßgabe der §§ 2 bis 7 verlangen. Das Recht steht dem Vermieter nicht zu, soweit und solange eine Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist oder der Ausschluß sich aus den Umständen, insbesondere der Vereinbarung eines Mietverhältnisses auf bestimmte Zeit mit festem Mietzins ergibt.
§ 2
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung des Mietzinses verlangen, wenn
1.  der Mietzins, von Erhöhungen nach den §§ 3 bis 5 abgesehen, seit einem Jahr unverändert ist und
2. der verlangte Mietzins die üblichen Entgelte nicht übersteigt, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für nicht preisgebundenen Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 4 abgesehen, geändert worden sind, und
3. der Mietzins sich innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 3 bis 5 abgesehen, nicht um mehr als 30 vom Hundert erhöht.
Der Vomhundertsatz beträgt bei Wohnraum, der vor dem 1. Januar 1981 fertiggestellt worden ist, 20 vom Hundert, wenn
a)  das Mieterhöhungsverlangen dem Mieter vor dem 1. September 1998 zugeht und
b) der Mietzins, dessen Erhöhung verlangt wird, ohne Betriebskostenanteil monatlich mehr als 8,00 Deutsche Mark je Quadratmeter Wohnfläche beträgt. Ist der Mietzins geringer, so verbleibt es bei 30 vom Hundert; jedoch darf in diesem Fall der verlangte Mietzins ohne Betriebskostenanteil monatlich 9,60 Deutsche Mark je Quadratmeter Wohnfläche nicht übersteigen.
Von dem Jahresbetrag des nach Satz 1 Nr. 2 zulässigen Mietzinses sind die Kürzungsbeträge nach § 3 Abs. 1 Satz 3 bis 7 abzuziehen, im Fall des § 3 Abs. 1 Satz 6 mit 11 vom Hundert des Zuschusses.
(1a) Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 ist nicht anzuwenden,
1.  wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und
2. soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
Der Mieter hat dem Vermieter auf dessen Verlangen, das frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung gestellt werden kann, innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen.
(2) Der Anspruch nach Absatz 1 ist dem Mieter gegenüber schriftlich geltend zu machen und zu begründen. Dabei kann insbesondere Bezug genommen werden auf eine Übersicht über die üblichen Entgelte nach Absatz 1 Satz 1 Nr. 2 in der Gemeinde oder in einer vergleichbaren Gemeinde, soweit die Übersicht von der Gemeinde oder von Interessenvertretern der Vermieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt worden ist (Mietspiegel); enthält die Übersicht Mietzinsspannen, so genügt es, wenn der verlangte Mietzins innerhalb der Spanne liegt. Ferner kann auf ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten oder vereidigten Sachverständigen verwiesen werden. Begründet der Vermieter sein Erhöhungsverlangen mit dem Hinweis auf entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen, so genügt die Benennung von drei Wohnungen.
(3) Stimmt der Mieter dem Erhöhungsverlangen nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats zu, der auf den Zugang des Verlangens folgt, so kann der Vermieter bis zum Ablauf von weiteren zwei Monaten auf Erteilung der Zustimmung klagen. Ist die Klage erhoben worden, jedoch kein wirksames Erhöhungsverlangen vorausgegangen, so kann der Vermieter das Erhöhungsverlangen im Rechtsstreit nachholen: dem Mieter steht auch in diesem Fall die Zustimmungsfrist nach Satz 1 zu.
(4) Ist die Zustimmung erteilt, so schuldet der Mieter den erhöhten Mietzins von dem Beginn des dritten Kalendermonats ab, der auf den Zugang des Erhöhungsverlangens folgt.
(5) Gemeinden sollen, soweit hierfür ein Bedürfnis besteht und dies mit einem für sie vertretbaren Aufwand möglich ist, Mietspiegel erstellen. Bei der Aufstellung von Mietspiegeln sollen Entgelte, die aufgrund gesetzlicher Bestimmungen an Höchstbeträge gebunden sind, außer Betracht bleiben. Die Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren der Marktentwicklung angepaßt werden. Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechtsverordnung mit Zustimmung des Bundesrates Vorschriften über den näheren Inhalt und das Verfahren zur Aufstellung und Anpassung von Mietspiegeln zu erlassen. Die Mietspiegel und ihre Änderungen sollen öffentlich bekannt gemacht werden.
(6) Liegt im Zeitpunkt des Erhöhungsverlangens kein Mietspiegel nach Absatz 5 vor, so führt die Verwendung anderer Mietspiegel, insbesondere auch die Verwendung veralteter Mietspiegel, nicht zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens.

V. Nebenpflichten

Das Mietverhältnis begründet neben den Hauptpflichten aus §§ 535, 536 BGB eine Vielzahl von Nebenpflichten beider Parteien.

So ist der Wohnraummieter verpflichtet, Maßnahmen zur Erhaltung des Mietgegenstandes und zu seiner Verbesserung zu dulden, §§ 541 a und b BGB. Der Mieter hat Mängel der Mietsache unverzüglich anzuzeigen, § 545 BGB. Vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache hat der Mieter zu unterlassen, § 550 BGB.

Der Vermieter muß die Lasten der Mietsache tragen, § 546 BGB und unter Umständen die Untervermietung der Mietsache dulden, § 549 BGB. Ggf. hat der Vermieter dem Mieter die sog. notwendigen Verwendungen auf die Mietsache zu ersetzen.
 
 

 

1. Modernisierung

Der Vermieter hat grundsätzlich Anspruch auf Durchführung von Moderniserungsmaßnahmen. Führt er Modernisierungen am Haus oder in den Wohnungen durch, kann dies zu einer Mieterhöhung führen. Modernisierungen sind nicht mit Instandsetzungsmaßnahmen zu verwchseln. Zur Durchführung von Reparaturen ist der Vermieter verpflichtet. Eine Mietanpassung kann er dafür nicht verlangen. 

Baumaßnahmen sind dann eine Modernisierung, wenn sie entweder zu einer echten Wohnwertverbesserung oder zu einer nachhaltigen Einsparung von Energie und Wasser führen.

Alle Modernisierungsmaßnahmen, die der Vermieter durchführen will, muß er grundsätzlich zwei Monate vor Beginn der geplanten Arbeiten schriftlich ankündigen. Die Ankündigung muß Informationen daüber enthalten, welche Arbeiten im einzelnen geplant sind, welchen Umfang sie haben, wann die Arbeiten beginnen, wie lange sie voraussichtlich dauern und welche Mieterhöhung zu erwarten ist. Anhand des Ankündigungsschreiben soll der Mieter überprüfen können, ob er die geplanten Arbeiten dulden muß oder nicht. So lange ihm keine ordnungsgemäße Modernisierungsankündigung vorliegt, empfehlen Mieterverbände, der Mieter solle keine Handwerker in die Wohnung lassen. Will der Eigentümer Bauverzögerungen von vornherein vermeiden, sollte er auf die sorgfältige Ankündigung viel Wert legen.

Mieter können geplante Modernisierungsarbeiten nur ablehnen, wenn die Arbeiten für sie eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellen würden. Das können die Bauarbeiten selbst oder aber die baulichen Folgen der Modernisierung sein, aber auch, wenn frühere Investitionen des Mieters durch die Modernisierung nutzlos werden. Inwieweit die Höhe der zu erwartenenden Mieterhöhung die Duldungspflicht ausschließt, hängt von den Umständen des Einzelfalles ab. Solange nur der allgemeinübliche Standard hergestellt wird, überwiegen die Interessen des Vermieters.

Kann sich der Mieter auf derartige Härtegründe berufen, muß notfalls das Gericht entscheiden, ob die Modernisierung tatsächlich durchgeführt werden darf oder nicht. 

Nach Abschluß der Modernisierungsarbeiten darf der Vermieter die Miete erhöhen. 11 Prozent der Modernisierungskosten können auf die Jahresmiete aufgeschlagen werden. Maßgeblich sind die Regelungen des § 3 MHG. Sind die baulichen Änderungen an mehreren Wohnungen durchgeführt worden, so sind die hierfür aufgewendeten Kosten vom Vermieter angemessen auf die einzelnen Wohnungen umzulegen. Der Erhöhungsanspruch ist durch eine schriftliche Erklärung gegenüber dem Mieter geltend zu machen. Mit der Erklärung sind die Kosten vorzurechnen und zu erläutern. Die Erklärung hat die Wirkung, daß sich die Miete von dem Beginn des auf die Erklärung folgenden übernächsten Monats an erhöht, es sei denn die Erhöhung wurde nicht ordnungsgemäß vor Aufnahme der Arbeiten angekündigt. Dann verlängert sich die Frist um sechs Monate.
 
 

 

2. Reparaturen

Mängel in der Mietwohnung oder am Haus, die der Mieter angezeigt hat, muß der Vermieter innerhalb einer angemessenen Frist beseitigen lassen. Als Faustregel gilt: Je schwerer der Mangel oder je leichter die Fehlerbehebung, desto kürzer ist die Frist. Weigert sich der Vermieter, den Mangel zu beheben oder rührt er sich überhaupt nicht, kann der Mieter auf Mängelbeseitigung klagen oder die Ersatzvornahme betreiben, §§ 537, 538 BGB.
 
 

 

VI. Gewerberaummietrecht

Das Gewerberaummietrecht folgt gegenüber dem Wohnraummietrecht weitgehend denselben Gesetzmäßigkeiten. Es bestehen allerdings kaum Kündigungsschutzrechte, sieht man von der inzwischen etwas verlängerten Kündigungsfrist ab.

Eine wesentliche Besonderheit des Gewerberaummietrechtes besteht darin, daß sich in der Rechtsprechung ein quasi-gesetzlicher Konkurrenzschutzanspruch entwickelt hat. Während das Reichsgericht nur zögerlich in einem Ausnahmefall besonderer Härte für einen Mieter einen Konkurrenzschutzanspruch annahm, setzte sich nach dem 2. Weltkrieg das Konkurrenzverbot praktisch allgemeingültig durch. Ein Vermieter gewerblich nutzbarer Räume ist selbst ohne eine entsprechende vertragliche Regelung verpflichtet, den Mieter gegen örtlich nahe Konkurrenz zu schützen. Denn es gehört zur Gewährung des vertragsmäßigen Gebrauchs, in anderen Räumen des Hauses oder auf unmittelbar angrenzenden Grundstücken des Vermieters kein Konkurrenzunternehmen zuzulassen (vgl. BGH, NJW 1979, 1404 (1405) und OLG Frankfurt Urt. v. 2. 3. 89, NJW-RR 1989, 1422 (1423)). Ein Verstoß der Kl. gegen diese Verpflichtung kommt zudem unter dem Gesichtspunkt in Betracht, daß der Bekl. und sein Mitbewerber teilweise dieselbe Verbrauchergruppe ansprachen (vgl. dazu BGH, NJW-RR 1988, 717 (718); OLG Frankfurt, NJW-RR 1988, 396 (397); OLG Hamm, NJW-RR 1988, 911 = ZMR 1988, 136 und NJW-RR 1991, 1483 (1484); OLG Karlsruhe, NJW-RR 1990, 1234 = EWiR 1990, 667).
 
 

 

VII. Ende des Mietverhältnisses

Mietverhältnisse werden entweder befristet oder unbefristet geschlossen. Das befristete Mietverhältnis endet mit dem Ablauf der Frist, § 564 I BGB. Das unbefristete Mietverhältnis muß gekündigt werden, um es zu beenden, § 564 II BGB. Zu unterscheiden sind die ordentliche und die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses. Die ordentliche Kündigung ist an Fristen geknüpft, die die Parteien im Grunde genommen frei vereinbaren können. Die außerordentliche Kündigung setzt besondere Umstände voraus, die die Fortsetzung des Mietverhältnisses für eine Partei unzumutbar machen. Gewährt der Vermieter den Mietgebrauch nicht, kann der Mieter aus wichtigem Grund kündigen, § 542 BGB. Gesundheitsgefährdungen können die außerordentliche Kündigung ebenfalls rechtfertigen, § 544 BGB. Der Vermieter kann seinerseits die fristlose Kündigung auf (fortgesetzten) vertragswidrigen Gebrauch, § 553 BGB, und Zahlungsverzug stützen, § 554 BGB. § 554 a BGB gestattet die außerordentliche Kündigung, sobald ein Vertragsteil seine Pflichten schuldhaft in solchem Maße verletzt, insbesondere den Hausfrieden so nachhaltig stört, daß dem anderen Teil die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden kann.

Wurde ein Mietverhältnis wirksam gekündigt, muß der Mieter dem Vermieter den Mietgegenstand herausgeben, § 556 I BGB. Trotzdem der Mieter möglicherweise noch Ansprüche gegen den Vermieter besitzt (z. auf Rückzahlung überzahlter Betriebskosten), kann er die Mietsache nicht zurückhalten, bis diese Ansprüche befriedigt sind, § 556 II BGB. Hat der Mieter den Mietgegenstand einem Dritten überlassen (Untermiete), richtet sich der Räumungsanspruch des Vermieters auch gegen diesen Dritten, § 556 III BGB.
Der Wohnraummieter kann allerdings der ordentlichen Kündigung widersprechen, § 556 a BGB, wenn für ihn die Kündigung eine Härte bedeuten würde. Der Widerspruch ist zwei Monate vor Ablauf des Mietverhältnisses zu erklären, § 556 a VI 1 BGB.
 
 

 

VIII. Verkauf der Mietsache

1. Kauf bricht nicht Miete

Der Verkauf der Mietsache beendet das Mietverhältnis nicht. Wird das vermietete Grundstück nach der Überlassung an den Mieter an einen Dritten veräußert, so tritt der Erwerber gemäß § 571 I BGB an Stelle des ursprünglichen Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Verpflichtungen ein. Ähnliches gilt bei sog. Restitutionsgrundstücken (§§ 16, 17 VermG). Der Restitutionsberechtigte tritt nach bestandskräftiger Restitution in das Mietverhältnis ein.

2. Umwandlung

Der Grundstückseigentümer kann abgeschlossene Wohneinheiten durch eine zu beurkundende Erklärung in Wohnungseigentum umwandeln, § 8 WEG. Dies eröffnet ihm die Möglichkeit, das Mietshaus wohnungsweise zu verkaufen.

Die Umwandlung selbst ist ein rein formaler Akt. Sie vollzieht sich ohne Beteiligung der Mieter in den Grundbüchern. Die durchgeführte Umwandlung wirkt sich auf das bestehende Mietverhältnis nicht aus. Allerdings kann der bisherige Eigentümer und Vermieter versuchen, die Wohnung an einen Dritten zu verkaufen. Der Mieter in der in Wohnungseigentum umgewandelten Mieteinheit kann dann sein gesetzliches Vorkaufsrecht, §§ 570 b, 504 ff. BGB, ausüben. Das bedeutet nicht, daß der Mieter die umgewandelte Wohnung sofort und zu dem Preis kaufen muß, den ihm der Vermieter nennt. Die Mieter haben das Recht, solange mit ihrer Kaufentscheidung zu warten, bis die Wohnung an einen anderen Wohnungsinteressenten verkauft worden ist und ihm die Veräußerung angezeigt wird. Der vorherige Verzicht auf das Vorkaufsrecht ist unwirksam. Erst wenn ein detaillierter, notarieller Kaufvertrag zwischen dem Wohnungsverkäufer und einem Käufer mitgeteilt wird, muß sich der Mieter, der in der umgewandelten Eigentumswohnung wohnt, entscheiden, ob er sie kaufen will. Gestaltungs- und Einflußmöglichkeiten besitzt er insoweit nicht. Er muß die Wohnung zu den Bedingungen erwerben, die im notariellen Kaufvertrag niedergeschrieben sind. Dies kann z.B. bedeuten, daß er eine im Kaufvertrag verbriefte Maklercourtage bezahlen muß, obwohl er selbst keinen Makler in Anspruch genommen hat. Der Mieter hat also lediglich das Recht, in den mit dem Dritten abgeschlossenen Kaufvertrag selbst als Käufer einzutreten. Seine Überlegungszeit beträgt zwei Monaten ab Kenntnisnahme von der Veräußerung.

Wird die Wohnung an einen Dritten verkauft, ohne daß der Mieter das Vorkaufsrecht ausübt, tritt der Erwerber in das bestehende Mietverhältnis ein. Für den Mieter ändert dieser Umstand zunächst einmal nichts. Allerdings erhöht sich in der Praxis für den Mieter das Kündigungsrisiko. Dem Mieter einer umgewandelten und verkauften Wohnungen wird deshalb ein besonderer Kündigungsschutz gewährt: Die Eigenbedarfskündigung in Umwandlungsobjekten ist mindestens drei Jahre ausgeschlossen, § 564 b II Nr. 2 S. 2 BGB. Die Frist beginnt zu laufen, wenn der neue Eigentümer (Ersterwerber) im Grundbuch eingetragen ist.

Die Landesregierungen können - und haben dies vielfach schon getan - die Sperrfrist für Vermieterkündigungen in Gebieten, in denen Mietwohnungen besonders knapp sind, auf fünf Jahre ausdehnen, § 564 II Nr. 2 S. 4 BGB. Die fünfjährige Sperrfrist gilt nicht nur für Eigenbedarfskündigungen, sondern auch für Kündigungen wegen Hinderung angemessener wirtschaftlicher Verwertung. Seit einiger Zeit können die Bundesländer auf der Grundlage des Gesetzes über eine Sozialklausel in Gebieten mit gefährdeter Wohnungsversorgung in besonderen Gebieten die Kündigungssperrfrist auf zehn Jahre verlängern. Die zehnjährige Kündigungssperrfrist gilt zur Zeit in Gemeinden bzw. Teilen einer Gemeinde in Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Brandenburg, Bremen, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen, Sachsen-Anhalt und Schleswig-Holstein. In Gemeinden bzw. Teilen einer Gemeinde von Mecklenburg-Vorpommern und Rheinland-Pfalz gilt die fünfjährige Kündigungssperrfrist.

Nach Ablauf dieser Sperrfrist gilt der normale Kündigungsschutz. Die vermieterseitige Kündigung greift also nur durch, wenn ein gesetzlich anerkannter Kündigungsgrund besteht. Ohnehin muß die gesetzliche Kündigungsfrist zwischen drei und zwölf Monaten beachtet werden. Der Mieter kann sich aufgrund seiner persönlichen Verhältnisse auf die Sozialklausel berufen. In Gebieten, in denen die zehnjährige Sperrfrist gilt, muß der Mieter, der sich auf Härtegründe beruft, nur ausziehen, wenn der Vermieter eine Ersatzwohnung anbietet. Der Ersatz muß angemessen und zumutbar sein.
 
 

 

IX. Internationales Privatrecht

Das Mietrecht ist Teil des Schuldrechts, so daß im Falle der Auslandsberührung die Art. 27 ff. EGBGB über das anwendbare Recht befinden. Nach Artikel 27 I EGBGB unterliegt der Vertrag dem von den Parteien gewählten Recht. Die Rechtswahl muß ausdrücklich sein oder sich mit hinreichender Sicherheit aus den Bestimmungen des Vertrages oder aus den Umständen des Falles ergeben. Die Parteien können die Rechtswahl für den ganzen Vertrag oder nur für einen Teil treffen. Mangels Rechtswahl ist das anzuwendende Recht aus Art. 28 EGBGB zu entnehmen. Gemäß Art. 28 I EGBGB unterliegt der Vertrag dem Recht des Staates, mit dem er die engsten Verbindungen aufweist, soweit das auf den Vertrag anzuwendende Recht nicht nach Artikel 27 vereinbart worden ist. Es wird vermutet, daß der Vertrag die engsten Verbindungen mit dem Staat aufweist, in dem die Partei, welche die charakteristische Leistung zu erbringen hat, im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses ihren gewöhnlichen Aufenthalt oder, wenn es sich um eine Gesellschaft, einen Verein oder eine juristische Person handelt, ihre Hauptverwaltung hat. Ist der Vertrag jedoch in Ausübung einer beruflichen oder gewerblichen Tätigkeit dieser Partei geschlossen worden, so wird vermutet, daß er die engsten Verbindungen zu dem Staat aufweist, in dem sich deren Hauptniederlassung befindet oder in dem, wenn die Leistung nach dem Vertrag von einer anderen als der Hauptniederlassung zu erbringen ist, sich die andere Niederlassung befindet. Soweit der Vertrag ein dingliches Recht an einem Grundstück oder ein Recht zur Nutzung eines Grundstücks zum Gegenstand hat, wird vermutet, daß er die engsten Verbindungen zu dem Staat aufweist, in dem das Grundstück belegen ist. Bei Mietverträgen ist mangels einer ausdrücklichen Vereinbarung stets das Recht des Staates anwendbar, in dem die Mietsache belegen ist.
 
 

 

X. Prozeßrecht

1. Kommen die Parteien eines Mietvertrages ihren vertraglichen und nachvertraglichen Verpflichtungen nicht freiwillig nach, müssen sie gerichtlich durchgesetzt werden. Insoweit besteht die Besonderheit, daß Mietrechtsstreitigkeiten über Räumlichkeiten stets vor dem Gericht anhängig zu machen sind, in dessen Bezirk der Wohnraum liegt, § 29 a ZPO. Dies gilt gleichsam für Räumungsstreitigkeiten wie für Zahlungsstreitigkeiten. Hinsichtlich der Streitigkeiten über Wohnraum sind sachlich ausschließlich die Amtsgerichte zuständig, § 23 Nr. 2 GVG. Für Ansprüche aus Gewerberaummietverträgen sind oberhalb eines Streitwertes von 10.000,-- DM die Landgerichte anzurufen.

2. Die ausschließliche Zuständigkeit des Amtsgerichts, in dessen Bezirk sich der Wohnraum befindet (§ 29 a ZPO) gilt nur für im Inland gelegenen Wohnraum. Befindet sich dagegen die Wohnung in einem Mitgliedstaat der Europäischen Union, so kommt das Brüsseler Übereinkommen über die gerichtliche Zuständigkeit und die Vollstreckung gerichtlicher Entscheidungen in Zivil- und Handelssachen (EuGVÜ) in seiner Neufassung von 1989 zur Anwendung. Seit dem 3. 10. 1990 gilt das EuGVÜ auch in dem Gebiet der ehemaligen DDR (Art. 10 Einigungsvertrag). Mit den EFTA-Staaten (soweit sie nicht inzwischen auch Mitglied der EU geworden sind) besteht das sog. Lugano-Übereinkommen, welches im wesentlichen die gleichen Regelungen wie das EuGVÜ enthält.

a. Art. 16 EuGVÜ benennt in einem abschließenden Katalog ausschließliche Zuständigkeiten, wobei allerdings nur die internationale, nicht auch die örtliche Zuständigkeit im engeren Sinne mitgeregelt wird. Besteht nach Art. 16 EuGVÜ eine ausschließliche Zuständigkeit, so geht diese Zuständigkeit vor und verdrängt alle sonstigen Zuständigkeiten (z. B. am Wohnsitz des Beklagten). Von den Zuständigkeitsvorschriften des Art. 16 EuGVÜ kann weder durch eine Gerichtsstandsvereinbarung noch stillschweigend zugunsten der Gerichte eines anderen Vertragsstaates abgewichen werden. Ein im Widerspruch zu Art. 16 EuGVÜ angerufenes Gericht hat sich von Amts wegen für unzuständig zu erklären (Art. 19 EuGVÜ). Bei Nichtbeachtung wird die Anerkennung und Vollstreckung im räumlichen Anwendungsgebiet des EuGVÜ versagt (Art. 28 und 34 EuGVÜ).

Die Zuständigkeitsregelung des Art. 16 EuGVÜ gilt unabhängig vom Wohnsitz und der Staatsangehörigkeit der Parteien. Insbesondere gilt sie auch für Parteien mit Wohnsitz außerhalb der Europäischen Union.

b. Gemäß Art. 16 Nr. 1 a EuGVÜ ist für Streitigkeiten aus Miet- und Pachtverhältnissen an unbeweglichen Sachen ohne Rücksicht auf den Wohnsitz der Parteien ausschließlich das Gericht des Staates zuständig, in welchem sich die Wohnung bzw. das Pachtobjekt befindet. Zur Begründung wird neben dem Gesichtspunkt der Sachnähe angeführt, daß «Miet- und Pachtverhältnisse meist gesetzlichen Sonderregelungen unterliegen, so daß es sich empfiehlt, mit der Anwendung dieser meist sehr komplizierten Bestimmungen ausschließlich die Gerichte des Landes zu betrauen, in dem sie gelten». Damit fallen in die ausschließliche Zuständigkeit der ausländischen Gerichte alle Klagen, bei denen zwischen den Parteien über das Bestehen oder die Auslegung des Miet- oder Pachtvertrages Streit besteht. Darüber hinaus fallen unter Art. 16 EuGVÜ insbesondere auch alle Klagen

• auf Zahlung des Mietzinses, 

• auf Zahlung der vom Mieter zu tragenden Nebenkosten, wie Kosten für Wasser-, Gas- und Stromverbrauch, 

• auf Ersatz für vom Mieter verursachte Schäden, 

• alle Klagen auf Räumung und Herausgabe. 

c. Wenn das Mietobjekt allerdings nur kurzfristig zum vorübergehenden privaten Gebrauch zwischen Privatpersonen vermietet wurde und die Vertragsparteien ihren Wohnsitz in demselben Vertragsstaat haben, sind auch die Gerichte des Vertragsstaates für Klagen zuständig (Art. 16 Nr. 1b EuGVÜ). Juristische Personen sind von diesem Privileg ausgenommen, da sie gewöhnlich gewerblich tätig sind. Diese Sonderregelung betrifft in erster Linie Ferienwohnungen und Ferienhäuser; sie ist wegen ihrer zeitlichen Beschränkung («höchstens sechs aufeinanderfolgende Monate») erkennbar auf diesen Benutzerkreis zugeschnitten.

3. Im Mietrechtsprozeß gehört die Diskussion über Förmlichkeiten zum Alltag. Fehler bei Förmlichkeiten im Mieterhöhungsverfahren, bei der Kündigung, bei Betriebskostenabrechnungen und bei Heizkostenabrechnungen können zu erheblichen wirtschaftlichen Nachteilen führen. Überwiegend dienen die gesetzlich eingeführten Formvorschriften dem Mieterschutz und werden sehr ernst genommen. Den Richtern sind insoweit allerdings erhebliche Auslegungs- und Beurteilungsspielräume belassen, was zu einer sehr uneinheitlichen und kasuistischen Ausgestaltung des Mietrechts geführt hat.

Kritik an der Mietrechtsprechung der Gerichte mag dann und wann durchaus berechtigt sein. Objektiv willkürlich und damit verfassungswidrig ist ein Richterspruch aber nur dann, wenn er unter keinem denkbaren Aspekt rechtlich vertretbar ist und sich der Schluß aufdrängt, daß er auf sachfremden Erwägungen beruht (vgl. BVerfGE 89, S. 1, 13; stRspr). Förmlichkeiten dürfen nicht dazu führen, daß es dem Vermieter im Ergebnis unmöglich gemacht wird, sein Eigentum privatnützig zu verwalten.
 

XI. Besonderheiten im Beitrittsgebiet

Im Beitrittsgebiet galt bis zum 3. Oktober 1990 das Zivilgesetzbuch der DDR sowie eine strenge Preisbewirtschaftung des Wohnraumes. Die Vergabe von Wohnraum war gelenkt. Seit dem 3. Oktober 1990 gilt auch im Beitrittsgebiet das BGB (Art. 232 § 2 I EGBGB), allerdings zunächst mit erheblichen Einschränkungen (vgl. Art. 232 § 2 II – VI EGBGB). Die 1. und 2. Grundmietenverordnung paßten die Mieten sukzessive an das Mietniveau in den alten Bundesländern an. Das Mietenüberleitungsgesetz schloß die Angleichung der Bedingungen ab. Besonderheiten bestehen nach wie vor im Bereich des Kündigungsrechtes. Der Mieter kann sich auf die formularmäßig vereinbarte kurze Kündigungsfrist von zwei Wochen berufen (LG Chemnitz WM 1996, S. 476).