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Juristisches Internet Journal
Herausgeber: Dr.Hök/Prehm
Euro-Flag 14. Jahrgang Berlin Mai 2017

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Risiken bei der Vermarktung von Wohnraum

Rechtsanwalt Dr. Götz-Sebastian Hök, Berlin
Lehrbeauftragter an der FHTW, Berlin

 

* * *

I. Einleitung
II. Schutzzweck
III. Werbung für Mietwohnungen
1. Ausgangspunkt
2. Praktische Beispiele
IV. Abmahnung und Einstweilige Verfügung
 
 

I. Einleitung

Wer im geschäftlichen Verkehr zu Zwecken des Wettbewerbes Handlungen vornimmt, die gegen die guten Sitten verstoßen, kann auf Unterlassung und Schadensersatz in Anspruch genommen werden, § 1 UWG. Wer im geschäftlichen Verkehr zu Zwecken des Wettbewerbs über geschäftliche Verhältnisse, insbesondere über die Beschaffenheit, den Ursprung, die Herstellungsart oder die Preisbemessung einzelner Waren oder gewerblicher Leistungen oder des gesamten Angebots, über Preislisten, über die Art des Bezugs oder die Bezugsquelle von Waren, über den Besitz von Auszeichnungen, über den Anlaß oder den Zweck des Verkaufs oder über die Menge der Vorräte irreführende Angaben macht, kann auf Unterlassung der Angaben in Anspruch genommen werden, § 3 UWG. Beide Tatbestände sind auch bei der Vermarktung von Immobilien zu beachten. Insbesondere sind deshalb Verstöße gegen die Preisangabenverordnung zu vermeiden.

II. Schutzzweck

Das Wettbewerbsrecht schützt nicht nur den Wettbewerber sondern auch den Verbraucher. Die Rechtsprechung betont zunehmend die soziale Komponente des UWG-Rechts (vgl. Baumbach/Hefermehl, UWG, Einl. UWG Rn. 42 m.w.N.) und kann sich insoweit auf die EG-Richtlinie über irreführende Werbung v. 10.09.1984 (84/450/EWG) berufen (vgl. GRUR Int. 1984, S. 688 ff.). Schon in der Entscheidung GRUR 1936, 810, 812 - Diamantine - hatte das Reichsgericht den gleichen Standpunkt vertreten, indem es dort darauf hingewiesen hatte, daß immer in Betracht zu ziehen sei, ob eine Werbemaßnahme auch den Belangen der Allgemeinheit entspreche. Auch die Lockenwickler-Entscheidung (RGZ 160, S. 385, 388) hebt diesen Gesichtspunkt hervor. Der BGH hat in seinem Urteil vom 8. Juli 1955 (GRUR 1955, S. 541, 542 - Bestattungswerbung -) ausgesprochen, daß durch § 1 UWG nicht nur die Mitbewerber vor einem unlauteren Wettbewerb zu schützen seien, sondern auch die Allgemeinheit vor Wettbewerbsauswüchsen bewahrt bleiben müsse. Das Wettbewerbsrecht ist, so ist dort gesagt, nach seiner Zielsetzung dazu bestimmt, auch die Belange des Volkes im ganzen zu schützen. Auch in dem Urteil vom 3. Dezember 1954 (BGHZ 15, S. 356 - Progressive Kundenwerbung -) ist darauf hingewiesen, daß eine Wettbewerbshandlung niemals zu einer untragbaren allgemeinen Beunruhigung des wirtschaftlichen Lebens führen dürfe. Diese Rechtsprechung rechtfertigt sich aus dem Zweck des Gesetzes gegen den unlauteren Wettbewerb, das es nicht nur darauf abstellt, den redlichen Wettbewerber zu schützen, sondern im öffentlichen Interesse den Auswüchsen im Wettbewerb überhaupt zu steuern (vgl. RG GRUR 1936, 810, 812 und die dort zitierten Entscheidungen). Eine Werbemaßnahme kann zwar nicht allein deshalb als wettbewerbswidrig angesehen werden, weil ihre Anwendung zu einer Sättigung des Marktes und zur Verdrängung der Mitbewerber vom Markt führt. Das schließt jedoch nicht aus, bei einer Werbemaßnahme, die nach dem Werturteil der Allgemeinheit bei einer Anwendung in Einzelfällen wegen der geringfügigen Auswirkung vielleicht noch hingenommen und deshalb nicht als wettbewerbswidrig erachtet würde, im Rahmen der nach § 1 UWG immer gebotenen Gesamtwürdigung zu berücksichtigen, daß die Werbemaßnahme die ernstliche Gefahr einer erheblichen Schädigung der Interessen der Allgemeinheit oder einer erheblichen Behinderung der Mitbewerber begründet, falls damit zu rechnen ist, daß sie Nachahmer findet (BGHZ 43, S. 278, 282).

III. Werbung für Mietwohnungen

Die Werbung mit den Angaben zu Mietpreisen kann gegen §§ 1, 3 UWG i.V.m. § 1 PreisAngVO verstoßen. Im Vordergrund steht die Preisklarheit, die insbesondere den Verbraucher schützt. Zwar sind Verstöße gegen die PreisAngVO nicht zwangsläufig wettbewerbswidrig, denn die Regelungen der PreisAngVO sind wettbewerbsneutral (BGHZ 108, S. 39, 44; Baumbach/Hefermehl, UWG, § 3 Anh. 5, Übersicht Rn. 17). Wer sich aber bewußt und planmäßig über Vorschriften der PreisAngVO hinwegsetzt, um sich einen Vorsprung im Wettbewerb zu verschaffen, verstößt gegen § 1 UWG (st. Rspr. BGHZ 108, S. 39, 44; BGH GRUR 1973, S. 655; BGH GRUR 1983, S. 665, 666; BGH GRUR 1988, S. 699, 700- qm-Preisangaben II). Voraussetzung ist aber, daß der Wettbewerber nicht nur aus bloßer Unachtsamkeit von der korrekten Preisangabe des effektiven Jahreszinses abgesehen hat, sondern deshalb, weil er meint, in der beanstandeten Weise auch zukünftig werben zu können (BGHZ 108, S. 39, 44).

1. Ausgangspunkt

Die Rechtsprechung verlangt, daß nach § 1 Abs. 1 S. 1 Alt. 1 PAngV der Endpreis bei der Bewerbung von Waren angegeben wird, wozu auch Immobilien und Wohnungen gehören, sofern diese Bewerbung bereits als Angebot aufzufassen ist. Von einem Angebot kann aber nicht ausgegangen werden, wenn die zu den WOHNUNGEN gemachten Angaben zu rudimentär sind, als das sie einem Kaufinteressenten schon ein hinreichend konkretes Bild von der zu erwerbenden WOHNUNG bieten würden (OLG Hamm OLGR Hamm 1994, 222-223). Der Abschluß des Geschäfts muß nach der Verkehrsauffassung aus der Sicht des Kunden ohne weiteres möglich sein (BGH GRUR 1982, 493, 494; OLG Hamm BB 1987, 1839-1840). Dies ist dann nicht der Fall, wenn es zum Vertragsabschluß noch ergänzender Angaben bedarf (OLG Hamm BB 1987, 1839-1840). Für einen Mietvertragsabschluß sind die genaue Bezeichnung des Objekts und Angaben über seine Größe zwingend (BGH GRUR 1982, 493, 494; Köhler/Piper, UWG, § 1 PangV Rn. 12).

2. Praktische Beispiele

1. Wird in der Zeitungswerbung für EIGENTUMSWOHNUNGEN mit der Aussage geworben:"2-,3- und 4-ZIMMER-WOHNUNGEN ab 37 qm, ab 98.900 DM, schlüsselfertig", ist diese Werbung weder nach den Vorschriften der PAngV zu beanstanden, noch ist sie irreführend im Sinne des § 3 UWG (OLG Hamm OLGR Hamm 1994, 222-223).

2. Der in der alleinigen Angabe eines Quadratmeterpreises für eine EIGENTUMSWOHNUNG liegende Verstoß gegen § 1 Abs. 1 PAngV, § 1 UWG ist nicht geeignet, den Wettbewerb auf dem Wohnimmobilienmarkt wesentlich zu beeinträchtigen (OLG München vom 24.11.1997, Az: 29 W 3055/97).

3. Wirbt ein Makler für "einige" EIGENTUMSWOHNUNGEN in einem "Wohnpark Ludwigstraße/Neubau", so handelt es sich schon deshalb nicht um ein "Anbieten" im Sinne von § 1 Abs. 1 Alt. 1 der Preisangabenverordnung, weil für den Erwerb einer EIGENTUMSWOHNUNG das Geschoß (Erdgeschoß, 1. Obergeschoß etc.) entscheidend ist (OLG Hamm vom 07.06.1994, Az: 4 U 18/94).

4. Eine Zeitungsanzeige, die einzig und allein den Quadratmeterpreis für mehrere nicht konkret und mit qualifizierenden Einzelangaben beworbene MIETWOHNUNGEN angibt und somit Rückschlüsse auf den Endpreis nicht zuläßt, löst keine Verpflichtung zur Angabe des Endpreises aus (OLG Hamm BB 1987, 1839-1840).

IV. Abmahnung und Einstweilige Verfügung

Wer im Wettbewerb bewußt und planmäßig gegen die Vorschriften der PreisangabenVO verstößt, kann von Wettbewerbern abgemahnt werden. Die Abmahnung richtet sich darauf, zukünftige Verstöße zu verhindern. Mit der Abmahnung kann der Wettbewerber ggf. die Erstattung seiner Kosten der Rechtsverfolgung, den Abschluß einer Unterlassungsvereinbarung sowie die Vereinbarung einer (angemessenen) Vertragsstrafe verlangen. Unterwirft sich der Betroffene nicht diesem Diktat, läuft er Gefahr im Rahmen eines Verfahrens auf Erlaß einer Einstweiligen Verfügung in Anspruch genommen zu werden. Liegt der angebliche Wettbewerbsverstoß vor, muß das angerufene Gericht eine entsprechende einstweilige Verfügung erlassen, die es dem Adressaten untersagt, zukünftig gleiche oder ähnliche Wettbewerbshandlungen vorzunehmen. Die Kosten des Verfahrens trägt der Adressat, wenn er verurteilt wird.

V. Internet

Das Internet ist kein rechtsfreier Raum. Auch wer im Internet wettbewerbswidrig handelt, kann ggf. auf Unterlassung und Schadensersatz in Anspruch genommen werden.

1. Eine Online-Rubrikenanzeigen-Datenbank, deren Zugriff über das INTERNET eröffnet ist und die sich aus dem Rubrikanzeigenteil einer Tageszeitung speist, stellt eine Datenbank im Sinne von § 87a Abs 1 S. 1 UrhG dar (LG Köln CR 1999, 594-595). Das wiederholte und systematische Abgreifen einer Online-Rubrikenanzeigen-Datenbank durch einen INTERNETSUCHDIENST stellt eine Ausbeutung eines fremden Leistungsergebnisses und einen Verstoß gegen § 87b UrhG dar (LG Köln CR 1999, 594-595). Die Weiterverwertung des Immobilienteiles einer Tageszeitung ist damit untersagt.

2. Wettbewerbswidrige Inhalte einer Homepage können unterbunden werden.
 

 


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